ЕЖЕНЕДЕЛЬНАЯ ГАЗЕТА "НАДЕЖДА"

     О том, какое это муторное дело - оформление документов, «Надежда» рассказала 30 декабря прошлого года в материале «Как мы кредит получали». И главная загвоздка в том, что ипотека сегодня, к сожалению, не всем по карману. Рассмотрим один пример.Допустим, вы хотите приобрести квартиру за 15 тыс. долларов, а именно столько сейчас просят за приличную двухкомнатную квартиру, и обращаетесь в банк за ипотечным кредитом сроком на десять лет под 14% годовых. 15-процентный первоначальный взнос составит 2250 долларов, а ежемесячный - порядка 170 долларов. При этом банк ставит условие, что сумма ежемесячных платежей не должна превышать 35% от суммы ежемесячного дохода заемщика. Иными словами, для получения кредита на указанных условиях совокупный семейный доход заемщика должен составлять не менее 450 - 500 «баксов». Увы, такой заработок основной массе уральцев и не снился.
     Допустим, ваш заработок равняется 30 тысячам тенге, что по уральским меркам считается неплохо. Однако под такую зарплату больше 300 тысяч вам никакой банк не даст. А при нынешних ценах на жилье за такие гроши вы не только квартиру, но и угол в сарае не купите. Отсюда вывод - большинству населения недоступна покупка жилья с помощью ипотечного кредита.
     Конечно же, каждый стремится взять более дешевый кредит. И в последнее время Народный банк дает возможность получить так называемый облегченный ипотечный кредит под 7-11% годовых. Это представляется настолько привлекательным, что все остальные условия получения кредита уходят на второй план. К тому же не нужно собирать огромное количество различных справок, только самый минимум.
     Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Копнем несколько глубже. Итак, заемщик должен внести так называемый первоначальный взнос - 15 - 50% от стоимости приобретаемой недвижимости на депозит. При этом банк не будет начислять вознаграждение по вкладу. Кредит выдается в размере 100% от стоимости покупаемой квартиры, а процент начисляется на всю сумму кредита, при этом собственные средства клиента, т.е. фактически первоначальный взнос замораживается на счету банка и не приносит дохода своему владельцу. Отсюда вытекает, что привлекательная ставка в размере 7 - 11% годовых превращается в 16%, а то и выше.
     Рассмотрим конкретные примеры. Предположим, что вы намереваетесь приобрести квартиру за 25000 долларов и расплачиваться за нее в течение 7 лет. Банк предложит вам эти деньги под 11% годовых. Но обязательным условием будет размещение так называемого первоначального взноса - не менее 15%, то есть 3750 долларов под нулевую ставку вознаграждения на счет в банке. Размер ежемесячного платежа по кредиту составит 428 «зеленых», а сумма процентов за весь семилетний срок - 10957. Согласитесь, кругленькая получается сумма.
     В случае, если кредит выдан на сумму 21250 долларов, т.е. столько, сколько требуется клиенту, так как 15% от стоимости квартиры у него уже имеется, то размер ежемесячного платежа составит 363,85 долларов, а сумма всех процентов за 7 лет - 9313 долларов, а не 10957, т.е. на 1644 меньше. Получается, что клиент, беря кредит под якобы более низкий процент, в итоге заплатит за него столько же, сколько он заплатил бы по ставке 16% годовых.
     Практически все банки, выдающие кредиты на приобретение жилья, сотрудничают с ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК), которое создано для реализации концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Учредитель компании - Нацбанк РК. Основные виды деятельности: заемные операции - предоставление кредитов в денежной форме на условиях платности, срочности и возвратности, факторинговые операции - приобретение прав требования платежа с покупателя товаров и услуг с принятием риска неплатежа. КИК получает оборотные средства, размещая ипотечные облигации на фондовом рынке.
     Банки второго уровня выступают посредниками между заемщиками и ЗАО КИК. Они вначале выдают ипотечный кредит из собственных средств, а затем КИК восполняет их затраты, выкупая право требования погашения кредита. Конечно же, посреднические функции банков подразумевают собой и извлечение прибыли. К примеру, процентная ставка Западно-Казахстанского филиала ОАО «БанкЦентрКредит» составляет 13,6% годовых и состоит из трех компонентов: 3,1 - маржа (прибыль) КИК, 4 - маржа банка и 6,5 - инфляция. Остается непонятным, почему КИК не работает с населением напрямую? Тем более, что маржа банков превышает маржу самой КИК.
     Особняком на рынке ипотечного кредитования стоит созданный в прошлом году Жилищно-строительный сберегательный банк, контрольный пакет акций которого принадлежит государству. Он отличается от остальных тем, что выдает ипотечный кредит под небольшие проценты - 5,5 - 6,5 в год. Но для получения такого выгодного кредита нужно открыть в Жилстройсбербанке счет и накопить на нем определенную сумму. Минимальный срок накопления - три года, в течение которых государство помимо банковских процентов по депозиту будет начислять отдельное вознаграждение. После чего вы можете получить в кредит сумму, эквивалентную накопленной.
     После очередного послания президента Н. Назарбаева народу Казахстана правительство в ускоренном порядке разработало и уже одобрило государственную программу развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно этому документу предполагается серьезное государственное участие на рынке жилья. В течение последующих трех лет республиканский бюджет выдаст местным исполнительным органам кредитов на 126 млрд тенге. Таким образом, доля государства на рынке строительства жилья составит в ближайшие два года более 60%. При таком раскладе, по задумке правительства, рынок должен среагировать, предлагая жилье по ценам существенно ниже сегодняшних.
     Своего рода «вторым фронтом» кабинета министров является план снижения ставок ипотечных кредитов и увеличения сроков кредитования банками второго уровня, а также снижения стоимости жилья. По словам премьер-министра Д. Ахметова, в рамках госпрограммы предполагается, что ставка ипотечного кредитования снизится до 9-10%, первоначальный взнос по кредиту будет равняться 10%, а срок кредитования составит 20 - 25 лет.
     Каким образом правительство намерено склонить к этому частные банки? Из доклада министра экономики и бюджетного планирования К. Келимбетова следует, что главным инструментом для удешевления кредитов послужат Казахстанская ипотечная компания и Жилищно-строительный сберегательный банк, капитализация которых в рамках указанной программы существенно увеличится. По некоторой информации КИК должен эмитировать ипотечных облигаций более чем на 100 млрд тенге, которые будут использованы для приобретения у коммерческих банков прав требования по ипотечным кредитам на определенных условиях.
     Расхождения в правительстве по жилищной программе, ставшие одной из причин отставки вице-премьера Г. Марченко, не мешают ее авторам прогнозировать, каким будет эффект. Так, по прогнозу минэкономики, в результате мультипликативного эффекта к росту ВВП прибавятся дополнительные 2%, а сбор налогов в государственный бюджет составит порядка 80 млрд тенге в течение трех лет. При этом в действие будет введено 12 млн квадратных метров жилья, из них 3 млн в 2005 году, 4 млн - в 2006-м и 5 млн - в 2007 году. Планы, как видим, грандиозные. Будут ли они реализованы, судить трудно. В первую очередь настораживает, что эта программа объявлена накануне парламентских выборов и скорее всего направлена на повышение рейтинга действующего президента. Ведь выборы главы государства тоже не за горами. Значит, это больше политический шаг, нежели забота о бесквартирных согражданах.
     Несмотря на то, что правительственная программа рассчитана на 2005-2007 годы, реализация объявленной президентом новой жилищной политики уже началась. ЗКО в нынешнем году получит из республиканского бюджета кредит в 2 млрд тенге, который планируется направить на строительство 42 тыс. квадратных метров жилья. В дальнейшем оно будет реализовано путем ипотечного кредитования по 350 долларов за квадратный метр. Уже определены конкретные объекты - это два недостроенных многоквартирных дома в пос. Зачаганск. Правда, остается неизвестным, когда конкретно начнется реализация этих мер.
     Подводя итог, можно отметить, что новая жилищная политика, конечно, нужна. Однако не все специалисты согласны с принимаемыми правительством мерами по ее реализации. Споров вокруг этого будет еще много. Однако хотелось бы, чтобы ход полемики не превратился в чиновничьи разборки, вернее, в источник чьих-то супердоходов, а принес позитивные результаты. Многим еще памятна программа «Жилье-91», которую в народе окрестили «Жулье-91».
     А что же посоветовать нашему читателю Ермеку Нургалиеву? Берите ипотечный кредит, если, конечно, заработок позволяет, и живите надеждой - авось у нашего правительства что-нибудь путное из всего этого получится...