Многие граждане, живущие в многоквартирных домах, и не подозревают о наличии у них общей собственности, именуемой кондоминиумом. Но если и знают, идут со своими проблемами не в КСК, а в акимат, редакции местных СМИ.
Незнание своих прав, не говоря об обязанностях, только на руку бюрократам. Тем временем программа развития жилищно-коммунальной сферы на 2006-2008 года, принятая 15 июня 2006 года, предписывает обладателям квартир регистрацию объектов кондоминиума. А сентябрьское выступление в правительстве министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова по поводу реформы ЖКХ и вовсе не оставило населению выбора.

«Оразбаков подошел к делу с военно-бюрократической простотой: зарегистрировать все дома, входящие в КСК, как кондоминиумы, закрепить за всеми жильцами долю в общем имуществе дома - чердаки, подвалы, коммуникационные сети, придомовую территорию, - и обязать их содержать все это за свой счет. Тем, кто не будет платить за все эти "подарки" государства своим гражданам грозит штраф, а если долги вырастут в значительную сумму - конфискация имущества, то есть квартиры. Нужно ли жильцам новое имущество - у них спрашивать не будут», - комментирует сайт Gazeta.kz. Чего же хотят от нас еще в придачу к существующий головной боли?

Простой ликбез

Что такое кондоминиум? Это - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (объект кондоминиума), при котором квартиры находятся в индивидуальной собственности граждан, а общее имущество (лестничные площадки, крыша, подвалы, придомовая территория) принадлежит им на праве общей долевой собственности. Коротко говоря, в комплексе жилые помещения, т.е. квартиры, и нежилые помещения - и есть кондоминиум.
Что же тогда такое кооператив собственников квартир? КСК – некоммерческое объединение собственников квартир в многоквартирном жилом доме, создаваемое с целью управления объектом кондоминиума. Иными словами, жилой дом с подвалом, чердаком, крышей и дворовой территорией является объектом кондоминиума. Для их управления создается кооператив. Короче, КСК является органом управления объектов кондоминиума. Хотя и запутанно, но по-другому юридически это трудно высказать.
Для чего нам нужны КСК? Не могут же все, к примеру, 90 владельцев квартир управлять разом одним домом? Поэтому выбирается председатель кооператива, ему права по сохранности, ремонту, эксплуатации, содержанию дома делегируются. От имени жильцов он руководит всем хозяйством, ежегодно отчитываясь перед жильцами. Жильцы, в свою очередь, выплачивают определенные взносы на содержание дома. В Уральске оплата в КСК за содержание общедомового имущества составляет от 10 до 13 тенге за квадратный метр жилой площади. Если взять среднюю двухкомнатную квартиру общим метражом в 50 кв.м, получается порядка 500-600 тенге. С этой суммы выплачивается зарплата председателю, дворникам, слесарям, плотнику и производятся некоторые виды работ, которые необходимы для содержания мест общего пользования.

Приватизация, да не та?

Как известно, до приватизации вся недвижимость находилась в государственной собственности. Затем граждане Казахстана стали полноправными собственниками своих квартир, т.е. жилых помещений, а нежилые помещения остались местами общего пользования. Почему это произошло? «Недоработка, - считает председатель ассоциации кооперативов собственников квартир Станислав Геннадьевич Филиппов. - Поскольку статья 32 закона «О жилищных отношениях» гласит: «При приватизации многоквартирного жилого дома первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна производиться государственным органом, осуществляющим приватизацию». Получается, что государство не до конца завершило начатую приватизацию жилья. Кондоминиум отнюдь не новое понятие, он должен был быть изначально. Однако в некоторых домах он зарегистрирован, в некоторых - нет. Сейчас идет дооформление того, что должно было быть оформлено на момент приватизации.

А за чей счет ремонт?!

Еще один серьезный вопрос, касающийся коммунального хозяйства, — содержание сетей и коммуникаций в домах, где квартиры давно уже приватизированы жильцами. За минувший период, будучи якобы государственными, но фактически являясь ничейными, кровля крыш, коммуникационное хозяйство в подвалах, лестничные пролеты пришли в негодность. Изначально, на первом этапе приватизации, планировалось передавать в частную собственность граждан либо новое, либо капитально отремонтированное жилье. Что же в итоге мы получаем сейчас, в виде кондоминиума, когда государство решило довести процесс до конца? Получается, мы пришли к тому, что теперь придется регистрировать прогнившие, обветшалые объекты кондоминиума.
Вице-премьер Умирзак Шукеев с обезоруживающей простотой объяснил, как нужно жильцам выходить из положения, если, к примеру, потребуется ремонт крыши. При общих затратах на эти цели, например, в 6 миллионов тенге нужно просто… копить, копить и копить! По тысяче тенге с квартиры - это ведь недорого, умиротворенно заключил чиновник. И так в течение десяти лет, тогда жильцы и обретут вожделенную крышу.
Но как жить с дырявой крышей? И не превратятся ли деньги за десять лет в сущие копейки?
- В октябре в Уральске состоялись слушания, проводившиеся по инициативе партии «Отан» с участием местных исполнительных органов, законодательных органов, маслихата, посвященные состоянию жилищно-коммунального хозяйства города, – комментирует Станислав Филиппов. - На них красной нитью прошла мысль о том, что государство перед передачей объектов кондоминиумов должно привести в порядок жилье, а не взваливать свои промахи на плечи жильцов, многим из которых просто не под силу, производить капитальный ремонт мест общего пользования. Этот вопрос поставлен перед правительством. Пусть помогут отремонтировать хотя бы часть домов…
По словам начальника городского отдела коммунального хозяйства и сохранения жилого фонда Рустема Закарина, не менее остро стоит вопрос капитального ремонта и перед отделом жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог (ОЖКХ ПТ и АД). В данное время в правительстве рассматривается проект оказания адресной помощи при решении жилищно-коммунальной проблемы. Предполагается охватить малообеспеченные слои населения. К примеру, при необходимости капитального ремонта кровли многоквартирного дома, который согласно закону должен производиться за счет собственников, а значит, жильцов, оплату доли малоимущих слоев населения государство планирует взять на себя. Конечно, если проект будет принят, это создаст определенную бумажную волокиту для населения, но с другой стороны, появится узаконенная возможность изыскивать средства из госбюджета на капитальный ремонт жилья. Ведь последние суммы, официально предусмотренные на эту статью расхода в Уральске, выделялись до 2004 года, когда ежегодно ремонтировалось по 50-60 домов, тогда как дома отремонтированные, например, в 2007 году, субсидировались из специального резерва акима области.

Плюсы и минусы

Как и во всем цивилизованном мире, мы продаем и покупаем квартиры, но только у нас общее имущество остается без внимания. И вот сейчас, когда идет перерегистрация объектов кондоминиума, в техпаспорте на квартиру будет отражаться помимо площади квартиры доля общей неделимой собственности в процентном соотношении, которую обязан содержать владелец. Если же юридической регистрации кондоминиума нет, то сделка считается незавершенной и не имеет силы.
Новый механизм предполагает разделение ответственности за сохранность и ремонт общедомовой собственности в соответствии с площадью квартиры. «Если у гражданина 3-комнатная квартира, он имеет 5% общедомовой собственности, если 1-комнатная - 1 или 1,5%", - уточнил министр Галым Оразбаков.
По словам Рустема Закарина, из 1053 жилых многоквартирных домов, имеющихся в Уральске, только 271 зарегистрирован как объект кондоминиума. Это составляет почти четвертую часть от общего жилого фонда города. Остальным же 782 домам еще предстоит перерегистрация. До окончания действия программы развития жилищно-коммунальной сферы на 2006-2008 годы есть еще время привести документы в соответствии с законом.
Однако многие наши граждане, живущие в многоквартирных домах, и не подозревают о наличии общей собственности, именуемой кондоминиумом. Придворовая территория в случае регистрации кондоминиума также переходит в собственность жильцов, и без их согласия на ней невозможно будет установить детскую песочницу, построить гараж или магазин. Соответственно, сдача в аренду цокольных этажей, размещение рекламы на крышах - это лишь минимум возможности для получения прибыли, которая столь нужна для оплаты ремонта всего, что вконец обветшало. На деле же распоряжаться совместной собственностью многие жильцы так и не научились, хотя право такое у нас есть.
Иначе говоря, как бы то ни было, программу выполнять придется. Совместно с горакиматом, по словам Рустема Закарина, проведен ряд совещаний по разъяснению поставленных правительством задач с участием депутатов, председателей КСК, представителей заинтересованных ведомств. Однако, как видим, регистрация домов как объектов кондоминиума движется слишком медленно. Если до выхода программы таких домов по Уральску было чуть больше ста, то за полтора года действия программы их количество увеличилось только вдвое. Власти оправдываются, что требования к регистрации кондоминиумов выдвинуты достаточно жесткие – на заявлении должны стоять подписи всех жильцов дома. А собрать их довольно сложно из-за несознательности самих собственников квартир.
Иначе говоря, городские власти не могут, а жильцы - не хотят.

Ирина КРИУЛИНА