Nomer 42 (288) 16 октября 2008 года

  НАРОДНАЯ МУДРОСТЬ ГЛАСИТ:
  ПОКУПАЙ НА СПАДЕ, ПРОДАВАЙ НА ПОДЪЕМЕ

Вот только как разобраться с ситуацией на рынке недвижимости
и не прогадать с покупкой квартиры?

Прошло более года, как стоимость квартир в Уральске, как и в целом по Казахстану, пошла на спад. К нынешнему сентябрю в нашем городе она снизилась на 30 процентов. Как отмечают местные аналитики, в данное время ситуация на рынке недвижимости Уральска стабилизировалась. Однако некоторые уверенно заявляют, что падение цен еще продолжится.

Что, где и почем?
Чтобы ответить на этот вопрос, «Надежда» обратилась в агентство недвижимости «Контакт» и ТОО «Оценка собственности». Получилось, что в конце сентября средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке благоустроенного жилья в Уральске по сравнению с прошлым годом упала с 1200 до 942 долларов за квадратный метр.
Как отмечает директор агентства недвижимости «Контакт» Сайлаубек Ескалиев, сегодня у горожан пользуются спросом недорогие малогабаритные квартиры в панельных домах, средняя стоимость которых колеблется от 30 до 40 тысяч долларов США. Также низким показателем средней цены среди предлагаемого жилья характеризуются однокомнатные квартиры в районе Детсада, в которых квадратный метр оценивается в 670 долларов. К этому ряду примыкает и двухкомнатная жилплощадь в районе ремзавода – 657 за кв. м., и трехкомнатная в районе Сергея Тюленина – 625 за кв. м.
На втором месте у покупателей жилье улучшенной планировки и с большей площадью в 4 и 6-м микрорайонах, где максимальная стоимость двухкомнатной квартиры составляет 54-57 тысяч долларов, а минимальная – 39-40. Дорогими по-прежнему считаются трехкомнатные квартиры в кирпичных домах, где за квадратный метр просят 954 доллара и выше.
На стоимость жилья прежде всего влияет его местоположение. На основе такого анализа Уральск разделен на шесть условных ценовых районов. В зону с максимальным уровнем цен, а это 1157- 1287 долларов за квадратный метр, входят районы остановок «Революция», «Облисполком» и ТЦ «Школьник». А вот районы ЗКАТУ, мясокомбината, гормолзавода и второго рабочего поселка аналитики недвижимости относят к минимальному уровню - 751-772 доллара.
- К примеру, Зачаганск нельзя назвать микрорайоном, пользующимся большим спросом, - подчеркивает директор ТОО «Оценка собственности» Галина Чекалина. – Жилищный фонд здесь неоднородный, много пятиэтажных построек конца 50-х - начала 80-х годов. Район Старого Собора представляют в основном кирпичные и саманные одноэтажные жилые дома. Район ЗКГУ имени Махамбета представлен всеми категориями домов, но при этом большинство из них уже довольно старые постройки.
Как отмечают в агентстве недвижимости и ТОО «Оценка собственности», жилищный фонд района «Автопарк» отличается трехэтажными «сталинскими» домами и «хрущевками» со смежными комнатами. Район остановки «Юбилейная» относится к центральным, но цены на жилье здесь на несколько процентов ниже, чем, к примеру, на «Универмаге» с панельными домами 70-80 годов. К тому же считается, что городской проспект с множеством автобусных магистралей и торговых предприятий является шумным местом и по этой причине проигрывает другим районам города.
«Юбиляр» характеризуется своим «равновесием». Большую долю застройки в нем занимают панельные дома. А вот «Облисполком» называют ядром города. Стоимость жилья здесь на 20-40% традиционно выше по сравнению с даже смежными районами.
В районе рынка хорошо развита инфраструктура, но основной минус – это дефицит тишины, свежего воздуха и свободного места для транспорта. «Строитель» относится к числу так называемых «спальных» районов, где построены в большинстве пяти- и девятиэтажные дома, а 6-й микрорайон города - к новым, где до сих пор ведется строительство многоквартирных домов. Этот район вполне обжит и удобен тем, что в нем нет проблем с общественным транспортом, так как здесь находится конечная остановка всех маршрутных автобусов. Современная планировка позволяет иметь кухню от восьми и выше квадратных метров, что весьма удобно.

Недоступная ипотека
Как известно, в результате ипотечного бума только ленивый не брал кредит. Нынешний кризис разрушил эту «идиллию» и обернулся резким снижением объемов кредитования. К примеру, по данным областного филиала Национального банка, только по сравнению с 2006 годом объем ипотечного кредитования в прошлом году снизился на 25%. И при этом сразу же возникла проблема невозврата кредитов. Доля ссуд, не возвращенных физическими лицами, по сравнению с предыдущим годом в нашей области увеличилась более чем в четыре раза. При этом объем несвоевременно возвращенных ссуд по ипотечным кредитам возрос в 11 раз.
Подобного ажиотажа с ипотекой, скорее всего, больше не будет. Выдавать кредиты банкам стало очень рискованным делом. Поэтому банки, пытаясь исправить сложившуюся ситуацию, увеличили средний годовой процент по ипотеке с 14% до 16,5% и более годовых. Однако ужесточение условий ипотечного кредитования еще больше снизило спрос на жилье и без того неплатежеспособного населения.
- Если раньше в банке можно было взять кредит без подтверждения доходов, то сейчас такого просто нет, - рассказывает молодая мама Гульмира Кисметова. – Некоторые банки и вовсе заморозили выдачу ипотеки. Другие ужесточили систему оценки платежеспособности клиента. До этого ипотеку оформляли без предоплаты, а теперь необходимо внести первоначальный взнос в размере 30% от всей стоимости квартиры. Другая проблема - это доход, который по условиям банка должна обязательно иметь семья. А проценты и вовсе гигантские!
Поставленные в жесткие ипотечные условия покупатели просто боятся вкладывать деньги в ипотеку и приобретать благоустроенное жилье. Аналитики объясняют это явление весьма просто – чем менее доступна ипотека, тем больше людей, желающих арендовать жилье. Поэтому этот рынок сейчас очень активизировался. За сутки аренды двухкомнатной квартиры нужно выплатить 6000 тенге, а за месяц - около 40000. А ведь только год назад было выгоднее ежемесячно погашать кредит по ипотеке своего жилья, чем отдавать те же самые деньги за съем чужой квартиры.
Понятна и позиция продавцов недвижимости, которые продолжают держать высокие цены на квадратные метры. Многие и вовсе не торопятся с продажей. Так, к примеру, в прошлом году на продажу было выставлено почти на 1000 с лишним благоустроенных квартир больше, чем в этом.
- В 2007 году я предлагал за покупку своей двухкомнатной квартиры 60000 долларов, теперь эта планка снижена до 50000, - говорит продавец недвижимости Марат Окасов. - Больше уступать не намерен. Зачем отдавать дешево, когда есть возможность подождать? Ведь потребность в жилье у горожан огромная…

Что нас ждет
Как предполагает директор ТОО «Оценка собственности» Галина Чекалина, еще примерно два месяца ситуация с рынком недвижимости в Уральске будет такой же, как и сейчас, но с начала следующего года цены на благоустроенное жилье вновь поползут вниз.
В свою очередь, по мнению директора агентства недвижимости «Контакт» Сайлаубека Ескалиева, прогнозы давать тяжело, но при этом падение цен на жилье – это явление временное, и со следующего года вновь начнется их рост:
- Все зависит от политики банков. Недавно состоялась международная конференция, где банки прогнозировали, что к 2009 году будет достигнут прежний уровень процентных ставок, то есть 13-14% годовых. Если это действительно произойдет, тогда появится спрос, и стоимость квартир вновь поднимется.
В интернете также можно наткнуться на весьма интересные прогнозы относительно рынка недвижимости в стране на следующий год.
К примеру, аналитик Владимир Цейко считает, что следует ожидать относительно серьезной корректировки по каждой группе жилья. По его мнению, какие-то категории подешевеют, а какие-то, наоборот, подорожают. Уровень роста ВВП в этом году ниже, чем в прошлом (в 2007 году – 8%, а в 2008 – не более 5,5), инфляция составит не менее 10%. Банковские кредиты уже приблизились к 25% годовых, серьезные убытки в стране испытывает малый и средний бизнес. Все это говорит в пользу снижения цен. Удешевление, по мнению В. Цейко, может составить и 5%, и 20% - уже в декабре этого года.
А вот мнение главы Каспийского банка Михаила Ломтадзе, озвученное в аналитической программе «Жеты кун» телеканала «Хабар»:
- Осенью будет стабилизация цен на жилье с точки зрения минимальной цены. Что касается роста, то его в этом году можно не ожидать. Те люди, которые хотят приобрести квартиры, могут смело приобретать их. Такого серьезного падения, как сейчас, в дальнейшем нужно будет долго ожидать. Народ сейчас должен сориентироваться, и кто хочет купить, может это делать.
Впрочем, так оптимистично думают далеко не все аналитики. «В ближайшие два-три года цены на недвижимость могут упасть до 1000 - 500 долларов за один квадратный метр».
Такую перспективу обрисовал эксперт по рынку недвижимости в Казахстане, директор Научно-исследовательского института финансового и налогового права, кандидат юридических наук Евгений Порохов. По его словам, это произойдет за счет снижения платежеспособностей потребителей и огромных кредитных задолженностей населения перед банками.
Короче говоря, чтобы сделать для себя какие-то выводы, лучше всего проанализировать цены на благоустроенное жилье, сложившиеся сегодня и в прошлом году. Конечно, стоимость недвижимости может меняться, но в любом случае квартира лучше, чем те деньги, которые неизбежно «съест» инфляция. А времен, когда квартиры просто раздавались или стоили копейки, ожидать не следует. Лишь бы вновь не вернулось та пора, когда за жилье просили баснословные суммы.

Мария ПЕТРОВСКАЯ

 

Design by Kumargazhin Almat